Sau 1/7, BĐS bước vào cuộc chơi mới: Ai sẽ dẫn dắt thị trường cuối 2025?

Bức tranh nguồn cung đang 'nóng' trở lại

Từ 1/7, bộ máy hành chính mới sau sáp nhập đã chính thức vận hành. Sự kiện này đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho tái cấu trúc không gian đô thị và thị trường bất động sản.

Điển hình, việc sáp nhập các đơn vị hành chính tại TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu tạo nên một vùng đô thị mở rộng chưa từng có, kéo theo sự dịch chuyển đáng kể về quỹ đất và nguồn cung.

Ngay cuối tháng 6/2025, thị trường đã chứng kiến làn sóng bung hàng mạnh mẽ từ các chủ đầu tư. Trong đó, Tập đoàn Bcons khởi công dự án Bcons Bình An – Đông Tây với hơn 1.800 căn hộ tại khu vực Bình Dương cũ. Đồng thời, C-Holdings ra mắt khoảng 1.300 căn hộ và shophouse tại Bình Hòa, còn Charm Group đưa ra thị trường thêm 547 căn hộ mới tại Dĩ An.

Không chỉ ở phía Đông, cửa ngõ Tây Nam TP.HCM, đặc biệt là Bến Lức, Long An cũng bắt đầu đón sóng đầu tư. Tập đoàn Solia vừa ra mắt khu đô thị The Solia hơn 20 ha, cung cấp gần 1.000 nền nhà phố, hợp tác cùng CASA Holdings để phát triển toàn diện...

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Group, dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sắp trải qua một giai đoạn hoàn toàn mới: Bùng nổ nguồn cung với mức độ “rất khủng khiếp”, dẫn đến trạng thái dư thừa sản phẩm thay vì khan hiếm như trước đây.

Giải thích cho quan điểm nguồn cung tăng mạnh, ông Vũ cho rằng nếu như trước đây, các dự án quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, thì đến nay, các siêu đô thị 1.700 ha, 4.000 ha, thậm chí lên đến 10.000 ha đang xuất hiện. Với thực tế này, ông cho rằng "cuộc chơi" trên thị trường bất động sản từ nay sẽ hoàn toàn khác biệt, chiến lược đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ thay đổi lớn so với giai đoạn vừa qua.

"Điều này tạo niềm tin rất lớn cho doanh nghiệp, cho người mua. Tôi tin sắp tới sẽ có nhiều hàng hóa tung ra thị trường, với mức giá hợp lý hơn nhờ nguồn cung thực sự dồi dào”, ông Vũ nói.

Dù thị trường đón những làn sóng khởi sắc nhờ yếu tố sáp nhập, chuyên gia cho rằng bất động sản nửa cuối 2025 vẫn đang trong trạng thái “tăng trưởng trong thận trọng”.

Dòng tiền sẽ hoán đổi vị thế

Dù được tiếp sức nhờ kỳ vọng sau sáp nhập, tuy nhiên theo chuyên gia kinh tế TS. Huỳnh Phước Nghĩa, thị trường địa ốc nửa cuối năm 2025 vẫn vận hành trong trạng thái “tăng trưởng trong thận trọng”.

"Thị trường đã thoát khỏi giai đoạn phục hồi và bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới. Điểm sáng quan trọng nhất là sự thay đổi tích cực trong cơ cấu người mua. Tỉ lệ người mua với nhu cầu để ở thực đã vượt trội so với nhóm nhà đầu tư lướt sóng, tạo nền tảng vững chắc cho đà tăng trưởng bền vững", TS. Nghĩa nhận định.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, dòng tiền trên thị trường trong thời gian tới sẽ không “đứng hình” mà tiếp tục có sự luân chuyển linh hoạt và phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Trong bối cảnh căn hộ đang là điểm sáng dẫn dắt thị trường, ông Quang cảnh báo rằng sức nóng hiện tại khó duy trì lâu dài, và có thể bắt đầu hạ nhiệt từ năm 2026.

Ông phân tích, thị trường bất động sản vận hành theo quy luật tất yếu, khi một phân khúc tăng trưởng quá nhanh, nguồn cung tăng mạnh, thị trường sẽ cần một giai đoạn điều chỉnh để tái cân bằng cung – cầu. Khi đó, dư địa tăng trưởng có thể sẽ dịch chuyển sang các phân khúc khác, mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư biết đón đầu xu hướng và định vị lại chiến lược dòng vốn.

“Khi căn hộ chững lại, dòng tiền sẽ hoán đổi vị thế, tìm về những phân khúc như nhà phố, đất nền vốn đang có giá ổn định và chưa tăng trưởng nóng trong thời gian qua”, ông Quang phân tích.

Thị trường nửa cuối năm 2025 là cuộc chơi của chiến lược, lựa chọn phân khúc và khả năng nắm bắt làn sóng đô thị hóa mới.

Hai hướng đi chiến lược đang định hình lại bất động sản

Mới đây, báo cáo Impact 2025 của Savills, chỉ ra hai xu hướng lớn đang chi phối bất động sản toàn cầu, trong đó Việt Nam bắt đầu có dấu hiệu nhập cuộc.

Thứ nhất, đầu tư theo chủ đề, không còn rập khuôn địa lý hay phân khúc cũ. Các phân khúc như trung tâm dữ liệu, y tế, giáo dục, nhà ở cao tuổi và logistics đang nổi lên nhờ tính kháng chu kỳ và gắn với nhu cầu xã hội dài hạn. Tỷ trọng đầu tư vào nhóm này toàn cầu đã tăng từ dưới 4% (2008) lên gần 13% (2023).

Tại Việt Nam, giáo dục và y tế là hai lĩnh vực có tiềm năng lớn do tầng lớp trung lưu – thượng lưu đang gia tăng nhanh chóng. Cùng với đó, dân số già hóa sẽ tạo ra dư địa cho mô hình bất động sản phục vụ người cao tuổi và cộng đồng hưu trí.

Thứ hai, ưu tiên chất lượng, dòng tiền bền vững thay vì lợi nhuận ngắn hạn. Savills ghi nhận làn sóng chuyển dịch sang văn phòng hạng A, tòa nhà xanh, thân thiện môi trường, không chỉ vì nhu cầu làm việc mà còn để nâng cao chất lượng sống cho người lao động. Các tòa nhà hiện đại giờ đây cần có ánh sáng tự nhiên, không khí sạch, phòng gym, khu sinh hoạt chung, thậm chí tích hợp nền tảng công nghệ để kết nối cư dân.

“Chất lượng tài sản và khả năng vận hành hiệu quả đang trở thành yếu tố sống còn để thu hút dòng tiền dài hạn. Nhà đầu tư nhạy bén, biết “xoay trục” khi thị trường dịch chuyển sẽ là người đi trước", đại diện Savills nhấn mạnh.