Thị trường khát nhà ở thương mại giá vừa túi tiền: Vì sao phải chờ đến 2026 – 2027?

Đầu cơ thắng thế, người cần nhà thì không mua nổi

Tại cuộc họp do Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì ngày 15/5, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), gióng lên hồi chuông cảnh báo về sự mất cân đối kéo dài trong cấu trúc nguồn cung nhà ở.

“Thị trường đang có dấu hiệu phục hồi nhẹ nhưng chưa thực chất, bởi giá nhà vẫn đứng ở mức cao và chưa có tín hiệu giảm rõ rệt. Đặc biệt, phân khúc nhà ở trung bình gần như không có sản phẩm mới. Phải đến giai đoạn 2026 – 2027 mới có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đáng kể", chủ tịch HoREA thẳng thắn.

Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến quý I/2025, thị trường có gần 400.000 căn hộ đang triển khai, song phần lớn nằm ở phân khúc cao cấp hoặc siêu sang. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại trung bình – vốn là nhu cầu chính yếu của người dân đô thị, lại đang rơi vào tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng.

Cụ thể, trong quý I/2025, dù có 14 dự án nhà ở thương mại hoàn thành (hơn 3.800 căn) và 26 dự án mới được cấp phép (15.800 căn), nhưng phần lớn vẫn tập trung vào phân khúc giá cao do biên lợi nhuận hấp dẫn. Còn lại, số dự án nhắm đến người có thu nhập trung bình, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM gần như lặng sóng.

Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, phải tới giai đoạn 2026 - 2027 mới có thêm nhà ở thương mại phân khúc trung bình. Ảnh: VGP.

Ông Châu nhận định có nhiều nguyên nhân khiến thị trường không thể sớm đón nhận nguồn cung nhà ở vừa túi tiền:

Vướng mắc pháp lý kéo dài: Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến nay, mới chỉ có 136/788 dự án bất động sản trên cả nước được gỡ vướng. Hàng loạt dự án nhà ở thương mại nằm “đắp chiếu” vì chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc bị chồng chéo giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở.

Chi phí đầu vào tăng cao: Giá đất, chi phí vật liệu xây dựng, nhân công... đều tăng mạnh trong những năm gần đây. Nếu không có cơ chế ưu đãi tài chính, thuế, hoặc giảm chi phí pháp lý, thì nhà ở thương mại phân khúc trung bình khó có thể phát triển bền vững.

Doanh nghiệp thiếu dòng tiền: Nhiều doanh nghiệp đang thiếu nguồn lực, tài nguyên để triển khai dự án. Dư nợ tín dụng bất động sản hiện đã vượt 1,563 triệu tỷ đồng, nhưng dòng tiền vào các dự án nhà ở giá vừa phải vẫn rất hạn chế.

Thủ tục kéo dài, thiếu cơ chế linh hoạt: Thực tế, để một dự án nhà ở thương mại trung bình được triển khai, doanh nghiệp phải trải qua ít nhất 5–7 bước phê duyệt lớn, từ lập quy hoạch 1/500, thẩm định năng lực tài chính, đánh giá tác động môi trường, PCCC, đến thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng… Mỗi khâu có thể kéo dài từ vài tháng đến vài năm, đặc biệt là ở các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội – nơi đất chật, dân đông, nhu cầu nhà ở cao nhưng thủ tục lại càng phức tạp hơn.

Thêm vào đó, cơ chế pháp lý hiện nay còn thiếu tính phân loại, khi tất cả dự án, bất kể quy mô hay mục tiêu, đều phải xếp hàng qua cùng một quy trình hành chính. Không có cơ chế rút gọn cho dự án nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại trung bình, dù nhu cầu ở phân khúc này là lớn nhất và cấp thiết nhất.

"Đề xuất của TP.HCM về việc thí điểm bỏ cấp phép xây dựng với các chủ đầu tư uy tín, dự án có đầy đủ hồ sơ an toàn chính là nhằm tháo gỡ điểm nghẽn này, nhưng hiện vẫn đang ở dạng kiến nghị, chưa có hành lang pháp lý cụ thể để triển khai", ông Châu thông tin.

Trong bối cảnh đó, những nhà phát triển bất động sản thực sự muốn đầu tư vào nhà ở giá hợp lý lại rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”: muốn làm nhanh không được, chờ thủ tục xong thì mất cơ hội, còn đầu tư vào phân khúc cao cấp thì rủi ro thanh khoản đang tăng. Hệ quả là nhà ở giá vừa, giá thấp – thứ mà người dân thực sự cần tiếp tục khan hiếm, còn thị trường thì vẫn quay vòng trong cơn sốt ảo, giá cao mà không bán được.

Nếu không cải cách mạnh mẽ thể chế, đặc biệt là các khâu thẩm định, cấp phép đầu tư, thì sẽ không có cơ hội cho nhà ở giá hợp lý quay trở lại thị trường.

'Nếu không làm thật, vài năm nữa vẫn là thuê nhà mà ở'

Tăng giá bất động sản ở Việt Nam hiện được xếp vào nhóm cao nhất thế giới. Thế nhưng, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình lại ngày càng giảm. Một nghịch lý đáng lo ngại.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, cả nước hiện có hơn 419.000 căn nhà ở xã hội đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, song tiến độ triển khai còn chậm. Trong khi đó, nhóm sản phẩm nhà ở thương mại trung bình – vốn được kỳ vọng sẽ chia sẻ gánh nặng với nhà ở xã hội, lại gần như vắng bóng.

Thực tế, nhiều người dân không thuộc diện được mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để sở hữu căn hộ thương mại cao cấp. Phân khúc trung bình vì thế trở thành nhu cầu thiết yếu, nhưng lại là “điểm trũng” về nguồn cung.

Ví dụ, tại TP.HCM, một căn hộ thuộc phân khúc trung cấp từng có giá khoảng 2,5–3 tỷ đồng vào năm 2020, thì đến nay đã vượt mốc 4,5–5 tỷ đồng. Với mức giá này, người có thu nhập 20–25 triệu đồng/tháng hầu như không thể tiếp cận nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình hoặc vay mượn lớn.

“Nếu không cải cách mạnh mẽ thể chế, đặc biệt là các khâu thẩm định, cấp phép đầu tư, thì sẽ không có cơ hội cho nhà ở giá hợp lý quay trở lại thị trường, người dân vẫn phải thuê nhà mà ở”, ông Châu nhận định.

Trên tinh thần đó, ông đề xuất 4 giải pháp mang tính mở đường:

Rà soát, phân loại dự án để “trải thảm đỏ” cho các dự án nhà ở thương mại trung bình, nhất là ở những khu vực có nhu cầu thực cao.

Chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm với những doanh nghiệp có uy tín, có hồ sơ thiết kế, PCCC, quy hoạch rõ ràng – thay vì trói tay họ bằng những thủ tục kéo dài hàng năm.

Xây dựng một hệ thống dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản, cho phép dự báo sát cung – cầu từng địa phương để điều tiết tín dụng, quy hoạch và chính sách thuế một cách khoa học.

Thiết kế gói tín dụng đặc thù cho phân khúc nhà ở thương mại trung bình, đi kèm với các ưu đãi thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất, tạo động lực thực sự cho nhà đầu tư quay lại với thị trường đầy tiềm năng nhưng đang bị lãng quên này.

“Nếu chỉ nói mà không hành động, nếu chỉ họp rồi để đó, thì vài năm tới người thu nhập trung bình vẫn phải đi thuê nhà, còn thị trường thì tiếp tục bị dẫn dắt bởi nhóm đầu cơ, lệch xa khỏi giá trị sử dụng thực”, chủ tịch HoREA nhấn mạnh.