TS. Nguyễn Văn Đính: Gỡ hàng trăm tỷ USD dự án tắc nghẽn ở TP.HCM, GDP có thể tăng 8–10%

Tại Hội thảo “Nhận diện điểm nghẽn và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai”, chiều 22/9, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đã gây chú ý khi dẫn lại một tài liệu từ Hội đồng cố vấn Thủ tướng: Riêng tại TP.HCM, giá trị các dự án bất động sản đang bị ách tắc đã lên tới hàng trăm tỷ USD.

Theo ông Đính, đây là con số “quá ghê gớm”, phản ánh mức độ nghiêm trọng của các điểm nghẽn pháp lý về đất đai. Nhiều dự án không thể triển khai do vướng mắc từ khâu phê duyệt quy hoạch, thẩm định giá đất, thủ tục giải phóng mặt bằng, cũng như sự chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch. Hệ quả là nguồn lực xã hội bị chôn vùi, doanh nghiệp kiệt quệ tài chính, còn người dân thì chịu cảnh thiếu nguồn cung nhà ở.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA). Ảnh: Dũng Minh.

Ông Đính nhấn mạnh: “Vấn đề khó nhất hiện nay không phải là thiếu tiềm năng, mà là làm thế nào để gỡ được các nút thắt đang trói chặt doanh nghiệp và thị trường.”

Thực tế, TP.HCM hiện có hàng trăm dự án bị treo nhiều năm, trong đó không ít dự án quy mô từ vài trăm đến vài nghìn căn hộ. Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 11 tháng của năm 2024, TP.HCM có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư, trong đó chỉ có một dự án nhà ở xã hội. HoREA cho biết, các dự án trên chỉ bằng 1/5 số dự án được chấp thuận trước thời điểm diễn ra đại dịch Covid-19.

“Nếu tháo gỡ được hàng trăm tỷ USD này, chắc chắn kinh tế sẽ bùng nổ. Tăng trưởng 8% GDP hay thậm chí hai con số là hoàn toàn khả thi,” ông Đính khẳng định.

Theo Phó Chủ tịch VNREA, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã chạm đúng các nhóm vấn đề lớn: Giá đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, sử dụng đất cho phát triển kinh tế – xã hội. Trong đó, khó nhất chính là cơ chế định giá đất.

“Đặc biệt, vấn đề giá đất với bảng giá, hệ số K, thẩm quyền định giá... nếu không được giải quyết chặt chẽ sẽ tiếp tục tạo ách tắc. Đây là thách thức lớn nhất của dự thảo luật”, ông phân tích.

Một điểm trăn trở khác được ông Đính nêu là việc phân cấp, phân quyền về đất đai xuống cấp xã, phường. Theo ông, hiện năng lực bộ máy cơ sở còn nhiều hạn chế, quy trình, quy định chưa rõ ràng, dễ dẫn đến lúng túng và xung đột trong quá trình thực hiện.

"Thiếu quy định chi tiết sẽ làm giảm hiệu lực pháp luật, kéo dài tình trạng ách tắc. Cần thiết phải có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ ngay từ giai đoạn đầu khi phân quyền xuống cấp cơ sở”, ông cảnh báo.

TS. Đính cũng chỉ ra mâu thuẫn giữa nhiều bộ luật như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. “Nếu không đồng bộ, các luật sẽ tiếp tục "vênh" nhau, sẽ làm phát sinh ách tắc mới,” ông nói và đề nghị Bộ Tư pháp phải có vai trò chủ động trong việc thẩm định và kiến nghị để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật.

Ông cũng cho rằng, Luật Đất đai là đạo luật có ảnh hưởng đặc biệt, tác động trực tiếp và lâu dài đến phát triển kinh tế – xã hội. Do đó, việc sửa đổi cần có tầm nhìn dài hạn, tránh tình trạng phải liên tục sửa đổi, bổ sung gây bất ổn cho thị trường.

“Chúng ta cần sự thận trọng, khoa học và lắng nghe đầy đủ ý kiến từ chuyên gia, doanh nghiệp và người dân để đảm bảo luật vừa phù hợp thực tiễn, vừa bền vững lâu dài,” ông kết luận.

Đồng thời, muốn quản lý hiệu quả và định giá sát với thị trường, Việt Nam phải đẩy mạnh số hóa, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và liên thông với hệ thống dữ liệu quốc gia. "Khi có dữ liệu đầy đủ và minh bạch, việc định giá đất sẽ dựa trên giao dịch thực tế, tránh tình trạng mù mờ như hiện nay,” ông nói.