Tỷ lệ trống văn phòng hạng A ở trung tâm lên đến 12,3%: Cuộc chơi đổi chiều, khách thuê thắng thế

Sức ép đè nặng giới chủ văn phòng cho thuê

Kết quả thăm dò mới đây của JLL Việt Nam chỉ ra rằng, nguồn cung văn phòng trong nửa đầu năm 2025 tăng mạnh và mô hình làm việc linh hoạt lan rộng đang tạo áp lực kép lên thị trường văn phòng cho thuê, đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nội.

Cụ thể, tại TP.HCM, chỉ trong nửa đầu năm 2025, thị trường đã đón thêm gần 72.000 m² sàn chào thuê (JLL Việt Nam). Riêng quý II, 3 tòa nhà mới – CT Prime, CT Space (quận Phú Nhuận, Tân Phú) và Beacon (quận Bình Thạnh) đã bổ sung hơn 12.000 m² văn phòng. Một số dự án lớn từng tạm dừng như Eco Smart City, One Central cũng tái khởi động.

Tại Hà Nội, tổng nguồn cung quý I đạt 2,3 triệu m², tăng 10% so với cùng kỳ 2024. Đến năm 2027, thị trường dự kiến có thêm 258.000 m², chủ yếu là văn phòng hạng A, và có thể tăng thêm 864.500 m² sau mốc này.

Nguồn cung lớn đang gây áp lực đáng kể lên tỷ lệ lấp đầy. Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho hay, hiện các dự án hạng A tại khu trung tâm TP.HCM đang có tỷ lệ trống khoảng 12,3%, còn những dự án ở khu vực ngoài trung tâm có tỷ lệ trống lên đến 36,3%. Công suất thuê trung bình tại Hà Nội trong quý I chỉ đạt 88%, giảm 2 điểm % so với cùng kỳ 2024.

Áp lực còn đến từ sự phát triển nhanh của mô hình văn phòng linh hoạt (co-working). Đầu năm nay, IWG – đơn vị vận hành Regus và Spaces khai trương cơ sở thứ 9 tại TP.HCM (Bình Thạnh), diện tích hơn 2.300 m², và sắp mở thêm tại quận 1 và quận 4.

Nguồn cung văn phòng trong nửa đầu năm 2025 tăng mạnh và mô hình làm việc linh hoạt lan rộng đang tạo áp lực kép lên thị trường văn phòng cho thuê.

Sóng mới đang hình thành?

Nguồn cung tăng mạnh, xu hướng doanh nghiệp tự sở hữu văn phòng, cùng với rủi ro từ thị trường quốc tế đang tạo áp lực kép lên phân khúc văn phòng cho thuê, đặc biệt là tại TP.HCM. Trong bối cảnh đó, kỳ vọng về một làn sóng giảm giá thuê diện rộng đang hiện hữu, dù chưa thể khẳng định sẽ diễn ra ồ ạt.

Theo ghi nhận, thị trường TP.HCM sắp đón thêm khoảng 10.000 m² văn phòng chia sẻ trong thời gian tới. Một số tòa nhà văn phòng cũng đang tái cấu trúc không gian để thích ứng với xu hướng làm việc kết hợp, pha trộn giữa cố định và linh hoạt (hybrid working).

Ông Alex Waddey, Chủ tịch NAI Global, nhận định: “Nguồn cung mới tăng nhanh, cộng thêm sự phát triển mạnh mẽ của mô hình làm việc linh hoạt, đang tạo áp lực lớn lên khả năng hấp thụ của phân khúc văn phòng truyền thống.”

Một xu hướng đáng chú ý khác là nhiều doanh nghiệp chuyển từ thuê sang tìm mua văn phòng riêng, tạo sức ép lên các chủ đầu tư văn phòng cho thuê. Dữ liệu từ Savills Việt Nam cũng cho thấy, trong năm 2024, nhiều doanh nghiệp đã phê duyệt kế hoạch mua hoặc mở rộng văn phòng, tạo thêm sức ép cạnh tranh cho phân khúc cho thuê.

Tại Hà Nội, tòa Vinaconex Diamond Tower, nằm tại ngã tư Bạch Mai – Minh Khai, giáp Vành đai 2, vừa mở bán từ tháng 3/2025 đã gần hết giỏ hàng. Dự án thuộc phân khúc hạng A, cao 20 tầng, tổng diện tích sàn khoảng 47.000 m².

Đại diện MSH Group – đơn vị phân phối độc quyền, cho biết giá bán giai đoạn một là khoảng 50 triệu đồng/m², được đánh giá là mức cạnh tranh so với mặt bằng khu vực. Nhiều doanh nghiệp lớn muốn sở hữu lâu dài, dẫn đến lượng mua cao, nhiều khách phải chờ sang giai đoạn hai.

Ngoài các yếu tố nội tại, thị trường còn bị ảnh hưởng bởi lo ngại về chính sách thuế đối ứng của Mỹ với hàng hóa Việt Nam (dù đang tạm hoãn 90 ngày). Theo Savills, nhiều thương vụ thuê văn phòng lớn đã bị tạm dừng do tâm lý chờ đợi từ doanh nghiệp xuất khẩu và công ty đa quốc gia.

Trước những áp lực kể trên, nhiều khách thuê bắt đầu kỳ vọng vào làn sóng giảm giá diện rộng. Và điều này không còn là viển vông khi các chuyên gia đã lên tiếng xác nhận khả năng điều chỉnh giá là có thật.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young, nhận định: “Các chủ tòa nhà có thể buộc phải đưa ra chính sách giá linh hoạt hơn, thậm chí giảm giá thuê để giữ chân khách.”

Không chỉ là giá, giới phân tích cho rằng, thị trường đang chứng kiến sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn của khách thuê, từ giá thuê, đến mức độ linh hoạt trong điều khoản, và đặc biệt là tiêu chí xanh, sức khỏe, tiện nghi. Sức ép cạnh tranh buộc các chủ đầu tư phải nâng cấp dự án, từ thiết kế thân thiện môi trường đến chính sách thuê linh hoạt. Nếu không kịp thích ứng, rủi ro khủng hoảng thừa là hoàn toàn có cơ sở.