151.000 tỷ trái phiếu đáo hạn, BĐS công nghiệp hụt hơi: Lợi thế đang thuộc về ai?

Khi 151.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp phi tài chính chuẩn bị đáo hạn trong năm 2025 – tăng 9% so với năm trước, thị trường chứng kiến một nghịch lý kỳ lạ: những "ông vua hút vốn" một thời như bất động sản khu công nghiệp lại sa sút, trong khi các lĩnh vực như điện, ô tô và nhà ở vươn lên mạnh mẽ, trở thành tâm điểm hút dòng tiền mới.

Dòng vốn ngoại co lại, trong khi nợ đến hạn dâng cao, khiến doanh nghiệp bất động sản công nghiệp rơi vào thế “giữ thì chậm dòng tiền – bung thì thiếu lực”.

Báo cáo mới công bố của VIS Rating cho thấy: gần 50% số trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong năm 2024 được dùng để tái cơ cấu nợ, phản ánh rõ sức ép tài chính và áp lực đáo hạn đang đè lên vai doanh nghiệp. Đáng nói, trong 4 tháng đầu năm 2025, tổng giá trị mua lại trái phiếu trước hạn tăng tới 97%, cho thấy sự chủ động đáng kể của doanh nghiệp trong xử lý nghĩa vụ nợ.

Thế nhưng, khi nhìn vào bất động sản khu công nghiệp – một trong những lĩnh vực từng được ca ngợi là “điểm tựa dòng vốn ngoại”, lại đang tụt lại phía sau. Lượng trái phiếu phát hành của nhóm này giảm 18% trong năm 2024, và VIS Rating dự báo đà suy giảm sẽ chưa dừng lại trong năm nay.

"Việc sụt giảm FDI đăng ký mới tới 24% chỉ trong 4 tháng đầu năm là cú đấm kép vào bất động sản công nghiệp, không chỉ mất động lực mở rộng mà còn giảm khả năng trả nợ và phát hành mới", chuyên gia kinh tế trưởng Đỗ Văn Hạnh (CFA, Đại học Fulbright) nhận định.

Theo chuyên gia, điều bất ngờ không nằm ở con số 151.000 tỷ trái phiếu đáo hạn, mà là ở việc bất động sản công nghiệp vốn được xem là “vùng đất an toàn” trong đại dịch, nay lại trở thành vùng trũng đầu tư. Nguyên nhân không chỉ đến từ khả năng bão hòa quỹ đất hay tính pháp lý phức tạp, mà còn là cú sốc từ các chính sách đối ứng thuế thương mại của Mỹ.

“Chi phí tuân thủ nguồn gốc xuất xứ, yêu cầu đầu tư bền vững và sự gia tăng kiểm soát rủi ro chuỗi cung ứng từ phía Mỹ đang khiến các tập đoàn đa quốc gia tạm hoãn kế hoạch mở rộng khu công nghiệp tại Việt Nam”, ông Hạnh nói thêm.

Hệ quả là dòng vốn ngoại co lại, trong khi nợ đến hạn dâng cao, khiến doanh nghiệp bất động sản công nghiệp rơi vào thế giữ thì chậm dòng tiền mà bung thì thiếu lực.

Khi bức tranh thị trường phân hóa sâu sắc, nhà đầu tư không còn nhìn vào tên ngành – mà nhìn vào tên người chơi. Các doanh nghiệp có chiến lược huy động minh bạch, dòng tiền vững, cơ chế kiểm soát rủi ro rõ ràng sẽ tiếp tục thu hút được vốn.

Bất động sản nhà ở, ô tô, điện: 'Bộ ba dẫn sóng' mới của thị trường trái phiếu

Ngược với đà hụt hơi của bất động sản khu công nghiệp, ba lĩnh vực đang dẫn sóng huy động vốn trái phiếu năm 2025 là bất động sản nhà ở, ngành ô tô và điện tái tạo.

Cụ thể, bất động sản nhà ở: Hưởng lợi từ cải cách pháp lý và tín dụng ngân hàng cởi mở, nhóm này dự kiến sẽ bùng nổ phát hành trái phiếu để triển khai dự án, đáp ứng nhu cầu nhà ở đang tăng mạnh. 60% số trái phiếu đáo hạn năm 2025 thuộc lĩnh vực này, nhưng phần lớn được đánh giá là khả thi về tái cấu trúc.

Ngành ô tô: Chính sách xóa bỏ thuế nhập khẩu linh kiện từ tháng 2/2025 đã giúp các doanh nghiệp như VinFast, Tasco có thêm dư địa mở rộng sản xuất. VIS Rating dự báo, giá trị phát hành trái phiếu ngành ô tô sẽ duy trì mức tăng trưởng hơn 30% trong năm 2025, tiếp nối đà của năm trước.

Ngành điện: Dù còn tồn đọng khoảng 30% trái phiếu tái tạo chuyển tiếp gặp khó khăn thanh toán gốc – lãi, nhưng các đàm phán gần đây về giá điện đã mở ra triển vọng mới. Giới phân tích nhận định: Khi các dự án điện chuyển tiếp hoàn tất chốt giá và vận hành thương mại, họ sẽ có lại dòng tiền đều đặn, điều mà nhà đầu tư trái phiếu luôn tìm kiếm nhất.

Cuộc chơi trái phiếu doanh nghiệp năm 2025 cho thấy rõ một điều: thị trường đang tái định hình tiêu chuẩn an toàn. Không còn là câu chuyện về có bao nhiêu đất, bao nhiêu nhà xưởng, mà là về chiến lược dòng tiền, năng lực quản trị và khả năng thích ứng chính sách.

“151.000 tỷ trái phiếu đáo hạn không phải rủi ro, nếu doanh nghiệp biết chuyển đổi. Nhưng đó là quả bom hẹn giờ nếu tiếp tục nuôi ảo tưởng phát hành dễ dãi như giai đoạn trước 2022”, ông Hạnh cảnh báo.