Dòng vốn FDI lập kỷ lục 5 năm: Sóng mới cho cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp?

Theo số liệu của Cục Thống kê, tính đến ngày 31/8, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 26,14 tỷ USD, tăng 27,3% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI thực hiện đạt 15,40 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ, cũng là mức cao nhất giai đoạn 8 tháng trong 5 năm qua.

Riêng tháng 8, vốn FDI thực hiện đạt 1,8 tỷ USD, tăng 12,5% so với cùng kỳ năm 2024. Trong khi đó, vốn FDI đăng ký đạt 2,05 tỷ USD, giảm 18,76% so với cùng kỳ năm trước. Trong cơ cấu, công nghiệp chế biến – chế tạo chiếm 12,57 tỷ USD vốn thực hiện, tương đương 81,6% tổng vốn.

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam theo tháng. Nguồn: Tác giả tổng hợp và tính toán từ dữ liệu của Cục Thống kê (NSO).

Bộ phận Phân tích Kinh tế và Thị trường Tài chính thuộc Ngân hàng Techcombank cho biết Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục duy trì lợi thế cạnh tranh và thu hút FDI nhờ mức thuế quan thấp và môi trường đầu tư cải thiện; đồng thời các động lực nội địa như tiêu dùng, du lịch và đầu tư công được xem là yếu tố củng cố niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài khi lựa chọn Việt Nam là điểm đến dài hạn cho dòng vốn này.

Tỷ lệ lấp đầy vượt 85%, triển vọng khu công nghiệp bứt tốc

Theo số liệu mới nhất của Cushman & Wakefield Việt Nam (CW), tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn trên cả nước đã vượt 85%, với tổng diện tích khoảng 11 triệu m², tập trung chủ yếu tại TP. HCM, Đồng Nai, Hải Phòng và Bắc Ninh. Trung bình, mỗi 1 tỷ USD vốn FDI giải ngân vào sản xuất công nghiệp có thể kéo theo nhu cầu từ 50-100 ha đất khu công nghiệp, tạo động lực trực tiếp cho thị trường bất động sản công nghiệp.

Nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tại các địa phương, Quý II/2025. Nguồn: Cushman & Wakefield.

Sự hiện diện của các tập đoàn đa quốc gia như Samsung, Intel, LG, Foxconn cùng đối tác của Nike, Adidas và Decathlon tiếp tục thúc đẩy nhu cầu thuê đất và nhà xưởng. Giá thuê đất công nghiệp bình quân hiện đạt 139 USD/m² tại khu vực phía Bắc và 179 USD/m² tại phía Nam. Các dự án xanh đạt chuẩn ESG, LEED ngày càng được quan tâm, điển hình là Core5 Quảng Ninh đã lấp đầy 100% và Core5 Hưng Yên đạt 80% chỉ sau 9 tháng.

Theo Cushman & Wakefield, sau khi Mỹ áp thuế mới từ ngày 1/8, Việt Nam nổi lên như điểm đến chiến lược trong tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu nhờ chi phí cạnh tranh, vị trí thuận lợi và môi trường ổn định. Xu hướng “China Plus One” đang dịch chuyển sang “Vietnam First”, kéo theo FDI quay trở lại mạnh mẽ. Trong đó, các dự án như KTG Industrial tại VSIP Bắc Ninh 2 đầu tư vào công nghệ, năng lượng xanh và hạ tầng hiện đại giúp tiết kiệm chi phí và đáp ứng tiêu chuẩn ESG khắt khe.

Đồng thời, báo cáo Triển vọng nửa cuối năm 2025 của VCBS dự báo tiến trình sáp nhập tỉnh thành sẽ tạo động lực cho bất động sản khu công nghiệp, đặc biệt tại Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An và Bình Dương.

Song song, Vietcap dự báo diện tích cho thuê đất khu công nghiệp tăng lũy kế 8% năm 2025, 12% năm 2026 và 17% năm 2027, trong đó khu vực phía Nam với cơ cấu ngành nghề đa dạng được đánh giá ít rủi ro tập trung hơn phía Bắc. Trong khi đó, VDSC cho rằng ngành sẽ hưởng lợi khi Mỹ giảm thuế đối ứng từ 46% xuống 20% trong quý III, mức tương đương ASEAN và thấp hơn Trung Quốc, Ấn Độ, qua đó củng cố lợi thế cạnh tranh và mở rộng cơ hội FDI trung, dài hạn.

Lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp giữ đà tăng trưởng

Trong 8 tháng đầu năm 2025, dòng vốn FDI thực hiện đạt mức cao nhất trong 5 năm. Nguồn vốn này lan tỏa sang nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp khi nhu cầu đất đai, nhà xưởng và hạ tầng tiếp tục gia tăng. Bên cạnh đó, lượng ngoại tệ bổ sung từ FDI góp phần ổn định tỷ giá và duy trì mặt bằng lãi suất thấp, qua đó tạo điều kiện cho các chủ đầu tư mở rộng quỹ đất và phát triển hạ tầng.

Sang quý II/2025, bối cảnh thương mại quốc tế xuất hiện nhiều biến động do chính sách thuế quan đối ứng của Mỹ với Việt Nam vẫn trong quá trình đàm phán. Yếu tố này tạo áp lực lên tâm lý thị trường, nhưng vốn FDI giải ngân vẫn duy trì tích cực, từ đó tiếp tục là lực đỡ cho hoạt động của các doanh nghiệp khu công nghiệp.

Trong nửa đầu năm 2025, nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đồng loạt ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng mạnh. Nhiều đơn vị báo cáo doanh thu và lợi nhuận tăng gấp nhiều lần so với cùng kỳ, nhờ nhu cầu thuê đất và nhà xưởng tiếp tục mở rộng cùng với hiệu ứng từ dòng vốn FDI. Các chỉ tiêu lợi nhuận quý II của các doanh nghiệp niêm yết như Becamex IDC, Kinh Bắc, Viglacera, Sonadezi, Sài Gòn VRG, Sonadezi Châu Đức, Nam Tân Uyên và Long Hậu đều có mức tăng từ hai chữ số đến gấp nhiều lần, phản ánh sự lan tỏa của FDI vào khu công nghiệp và lợi thế quỹ đất sẵn có của từng chủ đầu tư.

Lợi nhuận sau thuế quý II của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp: So sánh 2024 và 2025. Nguồn: Tổng hợp và tính toán của tác giả dựa trên dữ liệu FiinQuant.

Ngoài ra, theo báo cáo của Vietcap, hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp tiếp tục diễn ra sôi động trong nửa đầu năm 2025, với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp lớn như Kinh Bắc, Idico, Sài Gòn VRG, Sonadezi Châu Đức và Viglacera. Các hợp đồng được ký kết trải rộng từ miền Bắc tới miền Nam, phản ánh nhu cầu ổn định của nhà đầu tư quốc tế và góp phần củng cố triển vọng tăng trưởng lợi nhuận cho nhóm bất động sản khu công nghiệp.

Những thương vụ cho thuê đất khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2025. Nguồn: Vietcap tổng hợp từ các công bố doanh nghiệp.

Từ vùng đáy tháng 4, nhóm cổ phiếu khu công nghiệp ghi nhận mức phục hồi lớn. Tính đến ngày 5/9, Kinh Bắc (KBC) tăng 95,6%, Viglacera (VGC) tăng 70,5%, Sonadezi (SNZ) tăng 49,7%, Idico (IDC) tăng 50,9%, Becamex IDC (BCM) tăng 30,2%, Long Hậu (LHG) tăng 38,2%, Sonadezi Châu Đức (SZC) tăng 28,1% và Nam Tân Uyên (NTC) tăng 31,6%. Trong cùng giai đoạn, chỉ số VN-Index tăng 52,33%.

Biến động giá cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tính đến ngày 5/9/2025. Nguồn: Tính toán của tác giả dựa trên dữ liệu từ nền tảng FiinQuant.

Về định giá, đến ngày 5/9, P/B trung bình ngành bất động sản khu công nghiệp đạt 2,13 lần. Nhóm doanh nghiệp có P/B trên 3 lần gồm BCM, SIP, VGC và NTC. IDC và SZC dao động quanh mức 2-3 lần. Nhóm dưới 2 lần gồm SNZ, KBC, IDV và LHG, trong đó LHG đạt 0,90 lần, thấp nhất toàn ngành. Trong biên độ 5 năm, NTC và SIP duy trì mức định giá ổn định ở vùng cao, còn KBC và LHG biến động mạnh hơn.

Định giá P/B cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp: So sánh ngày 5/9 với biên độ 5 năm. Nguồn: Tính toán của tác giả dựa trên dữ liệu từ nền tảng FiinQuant.