Kỳ lạ Trung Quốc: Nhà mới ế ẩm không ai mua, 'nhà cũ, nhà nát' bỗng dưng cháy hàng

Nằm sâu trong trung tâm Khu tô giới Pháp trước đây của Thượng Hải, những căn hộ cũ được xây dựng từ hơn nửa thế kỷ trước, với trần cao và lát gạch theo phong cách nghệ thuật đang có mức giá chào bán là 21 triệu nhân dân tệ (khoảng 2,9 triệu USD).

Không chỉ ở riêng Thượng Hải sầm uất, trên khắp Trung Quốc, sức hấp dẫn của “nhà cũ” dường như tăng vọt và có thể báo trước một cơn địa chấn với thị trường bất động sản đang trong vòng xoáy khủng hoảng.

Khu nhà ở trong trung tâm thành phố Bắc Kinh

Trong lúc trên khắp Trung Quốc rải rác những dự án nhà ở chưa hoàn thiện hoặc tồn kho do người mua đã mất niềm tin với các tập đoàn xây dựng lớn, không khó để hiểu được mong muốn ngày càng tăng về những ngôi nhà cũ. Andrew Lawrence, nhà phân tích bất động sản châu Á tại TS Lombard cho biết, một loạt các nhóm bất động sản vỡ nợ kéo niềm tin của người dùng xuống đáy đã khiến thị trường tỷ dân “từ một thị trường nhà ở tăng trưởng hiệu quả, bùng nổ tín dụng đầu cơ, sang một thị trường trưởng thành và hoài nghi hơn rất nhiều”.

Bong bóng nhà ở Trung Quốc trong hơn một thập kỷ qua đã tạo ra hàng triệu ngôi nhà mới. Kết quả là lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc chiếm gần 1/4 sản lượng kinh tế.

Zerlina Zeng, người đứng đầu các doanh nghiệp Đông Á tại nhóm nghiên cứu CreditSights, cho biết: “Thị trường sơ cấp của nhà ở đang thực sự bị thu hẹp cả về cung và cầu. Trong tương lai bạn sẽ thấy hoạt động sôi động hơn đến từ thị trường thứ cấp", bà nhận xét.

Tốc độ bán nhà cũ tăng vọt

Theo dữ liệu từ Tập đoàn Thông tin Bất động sản Trung Quốc, trên 14 thành phố lớn nhất đất nước, trong đó có Bắc Kinh, Thâm Quyến và Nam Kinh, doanh số bán nhà cũ đã cao hơn doanh số bán nhà mới trong tháng 3 tính theo diện tích sàn.

Vào năm 2021, tại chính các thành phố này, doanh số bán nhà mới xây gần như gấp đôi số lượng nhà cũ. Trong khi chính quyền địa phương hiện nay mới phê duyệt một phạm vi giá cho các công trình xây dựng mới - thực chất là thiết lập một mức giá sàn trong một thị trường đang sụp đổ - lại khiến người mua dễ tiếp cận hơn với những ngôi nhà cũ.

Vào tháng 3, giá nhà cũ tại 70 thành phố lớn nhất Trung Quốc đã giảm 5,9% so với cùng kỳ năm ngoái, mức cao nhất kể từ khi hồ sơ bắt đầu được ghi nhận vào năm 2005. Cũng trong tháng đó, giá nhà mới tại cùng một nhóm thành phố cũng giảm 2,7%. Tại các thành phố lớn hơn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến, nơi thị trường nhà cũ vô cùng sôi động, nội trong tháng 2 đã giảm 6,3% - mức giảm lớn nhất kể từ khi kỷ lục bắt đầu vào năm 2011.

Andy Lee, Giám đốc điều hành tại Trung Quốc đại lục của công ty môi giới Centaline có trụ sở tại Hồng Kông, cho biết: “Khi ngày càng có nhiều người muốn bán căn hộ của họ, với nhiều căn hộ cũ trên thị trường, thì việc mặc cả giá sẽ linh hoạt hơn”.

“Nhà nát” lại càng được săn đón

Thậm chí, dữ liệu của Viện Phát triển Trung Quốc cho thấy chu kỳ giao dịch của những căn nhà cũ trên 20 năm tuổi tại khu vực trung tâm thành phố Quảng Châu (tỉnh Quảng Đông) đã thu ngắn trong thời gian gần đây. Một số quận còn xuất hiện cả tình trạng "cháy hàng" những căn chung cư có tuổi hơn trên chục năm. Một số căn được bán ngay trong ngày được đăng bán, thậm chí trong vòng vài giây.

Tại “thành phố đáng sống nhất” của Trung Quốc là Thành Đô, ông Xiao Chen, điều hành đại lý Bất động sản Thành Đô Deyou, nói với các phóng viên báo Global Times rằng những ngôi nhà cổ này chủ yếu tập trung ở trung tâm thành phố, nơi có cơ sở vật chất hỗ trợ như trường học và ga tàu điện ngầm, do đó chu kỳ giao dịch sẽ tương đối ngắn, nhu cầu của người thuê và mua nhà dường như lúc nào cũng cao.

"Gần đây tôi nhận được nhiều cuộc gọi hỏi về việc mua nhà ở Thành Đô. Hầu hết họ là người mua từ các thành phố xung quanh Thành Đô và ngân sách mua nhà của họ là khoảng 1 triệu đến 1,5 triệu NDT (khoảng 5 tỷ VND)", anh Xiao Chen nói thêm.

Một khu căn hộ chung cư bên cạnh Đại học Thành Đô, Trung Quốc

Theo nghiên cứu từ dữ liệu của Viện Nghiên cứu Shell Chi nhánh Thành Đô, trong số các giao dịch nhà ở cũ ở Thành Đô trong tháng 5, tỷ lệ giao dịch nhà trị giá dưới 1 triệu NDT tăng lên; số lượng căn nhà trị giá 1 triệu đến 1,5 triệu NDT tăng nhẹ và ở mức tương đối cao trong một năm. Xét về diện tích, căn hộ nhỏ gọn 2 phòng (80m2 trở xuống) và 3 phòng (80-100m2), hiếm khoảng 20% ​​thị phần.

Rà soát dữ liệu từ nhiều tổ chức cho thấy kể từ đầu năm nay, ở nhiều thành phố hạng nhất và hạng hai, bao gồm Thượng Hải, Quảng Châu, Hàng Châu, Đông Quan, lượng giao dịch của những ngôi nhà “cũ và nhỏ” của thành phố đã tăng vọt do lợi thế về tổng giá thấp và lợi nhuận cho thuê cao, và sự phổ biến vẫn tiếp tục diễn ra trong tháng 5 và tháng 6 năm nay.

Phản ánh tác động chính sách và biến động thị trường

Trong tháng 5, chính quyền Trung Quốc đã đề xuất chính sách mới “đổi cũ lấy mới” nhằm khuyến khích người dân thay thế căn hộ cũ bằng căn hộ. Thông tin này ngay lập tức thu hút sự quan tâm, nhưng phải đối mặt với một trở ngại lớn: những người tham gia chương trình này đang gặp khó khăn trong việc bán căn nhà hiện tại của họ.

Được giới thiệu tại một cuộc họp chính trị quan trọng vào tháng trước, chiến dịch này nhằm giúp các thành phố trên khắp Trung Quốc giảm bớt lượng căn hộ mới “tồn kho” đang ngày càng tăng và cung cấp dòng tiền quan trọng cho các nhà phát triển đang gặp khó khăn. Theo một cuộc khảo sát riêng của China Index Academy, tính đến ngày 6/5, hơn 50 thành phố đã triển khai các phiên bản riêng của chương trình "đổi cũ lấy mới".

Vào thời điểm đó, báo Reuters đưa tin rằng nhu cầu mua nhà cũ là rất hạn chế, khơi lên mối nghi ngờ về hiệu quả chính sách và tương lai của thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Yan Yuejin, Giám đốc nghiên cứu của Viện nghiên cứu E-House, cho rằng hoạt động giao dịch mua bán nhà cũ cũng tạo điều kiện cho những chủ sở hữu này có thể đổi nhà cũ đã mua lấy các căn hộ mới xây dựng, với mức vốn bỏ ra hợp lý ban đầu.

Như vậy, nhu cầu tăng cao đối với những ngôi "nhà cũ nhà nát" ở trung tâm các thành phố lớn không chỉ bắt nguồn từ giá trị nội tại như lợi thế về vị trí, ưu đãi giá mà còn có mục đích đầu cơ. “Tất nhiên, về lâu dài có thể có cơ hội phá dỡ nên chúng sẽ được một số người mua có nguồn vốn hạn hẹp ưa chuộng, điều này sẽ có tác động tích cực đến thị trường chung" - Ông Yan nhận định thêm.

Có khoảng 96% hộ gia đình Trung Quốc đã sở hữu ít nhất một ngôi nhà. Trước khi bom nợ Evergrande khởi đầu cho cơn ác mộng suy thoái bất động sản, trong nhiều thập kỷ, người dân Trung Quốc đã coi nhà ở - đặc biệt là những căn hộ mới, hiện đại hơn - là tài sản trú ẩn an toàn nhất.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đứng trước những điều kiện phức tạp. Ma Hong, nhà phân tích cấp cao tại Viện nghiên cứu Nhà ở bền vững ở Thượng Hải, cho biết: “Doanh số bán nhà ở mới đang sụt giảm nghiêm trọng. Doanh số bán nhà mới có tăng nhưng vẫn rất ít người dám xuống tiền cho tài sản nhà ở. Nếu không có những công cụ đổi mới hơn, chẳng hạn như quỹ bình ổn tài sản, xu hướng đi xuống của thị trường sẽ tiếp tục.”