TS. Đinh Thế Hiển: Người mua nhà cần vượt qua nỗi sợ 'bẫy lãi suất' của các ngân hàng

Đâu là thời điểm hợp lý để mua nhà?

Tại Talkshow “Mua nhà trả góp bằng lương” ngày 22/8, TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia tài chính, bất động sản, cho hay trong nền kinh tế công nghiệp và đặc biệt ở các đô thị lớn như TP.HCM, việc sở hữu nhà hay thuê căn hộ đều đáp ứng được nhu cầu ở. Tuy nhiên, về lâu dài, để có tài sản tích lũy cho gia đình và tuổi già, mua nhà vẫn là lựa chọn chiến lược.

“Ở Việt Nam, bất động sản là kênh đầu tư an toàn, sinh lợi tốt nhất. Vì vậy, người trẻ mua một căn hộ để vừa an cư vừa tích lũy là định hướng đúng”, ông Hiển khẳng định.

Ông cho rằng, thời điểm hợp lý nhất để mua nhà là sau 3, 4 năm đi làm, khi công việc đã ổn định, thu nhập trên 30 triệu đồng/tháng và có sẵn khoản tích lũy khoảng 500 triệu đồng (hoặc được hỗ trợ từ gia đình).

Với mức vay 70% giá trị căn hộ, lãi suất ưu đãi 7–8%/năm trong 20 năm, mỗi tháng người mua phải trả 10–12 triệu đồng. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thường tăng lên 10–12%, khiến khoản trả hàng tháng đội lên 13–15 triệu đồng, gần một nửa thu nhập của một gia đình trẻ có tổng thu nhập 30 triệu đồng.

“Người trẻ chỉ có thể mua nhà khi chấp nhận thắt lưng buộc bụng và kỷ luật tài chính nghiêm ngặt trong nhiều năm. Nhiều người thu nhập khá nhưng vẫn không mua nổi nhà vì không kiểm soát chi tiêu, vẫn ưu tiên du lịch, mua sắm, tận hưởng thay vì tiết kiệm”, TS. Hiển lưu ý.

Ông đưa ra mức thu nhập tối thiểu mà một gia đình cần có để mua nhà trả góp 15 năm với căn hộ 64m2: 26,3 triệu đồng/tháng với căn hộ bình dân; 33,3 triệu đồng/tháng với căn hộ trung bình; 45,8 triệu đồng/tháng cho căn hộ trung cấp.

Nếu chưa đạt mức này, giải pháp là vay dài hạn hơn (20 năm), hoặc chọn căn hộ diện tích nhỏ hơn (50–55m2).

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, mặt bằng lãi suất hiện được xem là thuận lợi, gần như không có khả năng nhảy vọt bất ngờ trong thời gian tới.

Lãi suất hiện ở mức thấp, khó tăng sốc

Để xác định giá bán căn hộ hợp lý, TS. Đinh Thế Hiển phân tích chi phí cấu thành gồm:

Giá đất: Tính theo giá đền bù tối thiểu hoặc giá đất dự án hoàn chỉnh thấp nhất tại khu vực. Ví dụ, đất ở quận 2 cũ giáp quận 9 cũ (TP.HCM) khoảng 100 triệu/m2, thì chi phí đất phân bổ cho 1m2 sàn xây dựng là 16,6 triệu đồng.

Chi phí xây dựng: Căn hộ trung cấp khoảng 14 triệu/m2, căn hộ trung bình khá khoảng 12 triệu/m2.Chi phí pháp lý, thiết kế, quản lý dự án, hạ tầng chiếm 14–20% chi phí xây dựng. Từ đó, giá thành cơ sở được phân bổ ra giá căn hộ thương phẩm với tỷ lệ 60–75% tùy phân khúc.

Theo ông Hiển, với thực trạng giá sơ cấp (dự án mới) thường bị đẩy lên quá cao do chi phí đất và vốn, căn hộ thứ cấp (đã qua sử dụng, còn mới) là lựa chọn khả dĩ hơn cho người trẻ, bởi giá mềm hơn và có thể thương lượng tiến độ thanh toán.

Ông cũng nhấn mạnh, nhiều người trẻ e ngại vay vốn vì sợ rơi vào “bẫy lãi suất” của ngân hàng. Thực tế, điều quan trọng là phải chủ động tìm hiểu kỹ hợp đồng tín dụng, điều kiện ưu đãi và cách điều chỉnh lãi suất sau thời gian ưu đãi, thay vì chỉ nghe quảng cáo. Người mua cần so sánh giữa các ngân hàng, chọn gói vay minh bạch, đồng thời ưu tiên những chủ đầu tư có uy tín để tránh rủi ro chậm tiến độ.

“Lãi suất hiện nay đang ở mức thấp, khá thuận lợi cho việc vay mua nhà và khó có khả năng tăng sốc trong ngắn hạn”, TS. Hiển khẳng định.

Ngoài ra, ông kỳ vọng khi TP.HCM mở rộng địa giới hành chính, quỹ đất dồi dào hơn sẽ tạo cơ hội phát triển dòng sản phẩm vừa túi tiền với mức giá 40–50 triệu đồng/m2; hoặc tại các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Tây Ninh giá 35–40 triệu đồng/m2.

“Mua nhà không chỉ mang lại một mái ấm mà còn rèn luyện kỷ luật tài chính, giúp người trẻ có tài sản tích lũy vững chắc. Đừng băn khoăn thu nhập thấp hay chi phí cao. Nếu thật sự quyết tâm, các bạn sẽ đạt được mục tiêu”, TS. Đinh Thế Hiển nhận định.