Tel: (024) 66666282
Email: 
Hotline: 0903101982
Chuyên gia lo bảng giá đất chạy đua với giá ảo
Tại hội thảo "Giá đất, thuế đất thế nào cho hợp lý" sáng 22/7, TS Phạm Viết Thuận – Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho hay, bảng giá đất tại nhiều địa phương hiện nay đã tăng đột biến, trái ngược với mục tiêu ổn định chính sách ban đầu.
“Hệ quả là tiền sử dụng đất bị đội lên quá cao, người dân bức xúc, doanh nghiệp lao đao, thị trường bất động sản gần như đóng băng, dòng tiền không lưu thông”, ông nhấn mạnh.
Một ví dụ cụ thể được ông Thuận đưa ra cho thấy sự chênh lệch phi lý trong xác định giá đất: Một thửa đất 210m² trên đường Đồng Khởi (TP.HCM), phần đất ở được định giá 687 triệu đồng/m², trong khi phần đất nông nghiệp liền kề, dù nằm trong cùng thửa chỉ được tính 810.000 đồng/m².
Cách định giá theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã tạo ra sự chênh lệch quá lớn, phản ánh sự bất cập trong phương pháp tính toán hiện nay. Đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch đất ở hoặc trong khu dân cư rõ ràng không thể có giá thấp như vậy.
“Cần bỏ ngay khái niệm bảng giá đất sát giá thị trường. Nhà nước chỉ nên xây dựng bảng giá đất phản ánh nguyên tắc thị trường một cách tương đối, với mức bằng khoảng 60-70% giá thị trường thực tế để tránh sốc", ông Thuận nhận định.
Theo ông, khoảng cách này là cần thiết để tránh gây sốc cho hệ thống chính sách và người dân – những đối tượng dễ bị tổn thương nhất khi giá đất tăng quá nhanh. “Giá đất không thể chạy theo giá thị trường một cách máy móc, vì giá thị trường biến động liên tục do kỳ vọng, đầu cơ, quy hoạch mà bảng giá lại cần ổn định để làm cơ sở cho hàng loạt nghĩa vụ tài chính,” ông nói.
 |
Giá đất không thể chạy theo giá thị trường một cách máy móc, vì giá thị trường biến động liên tục do kỳ vọng, đầu cơ, quy hoạch – mà bảng giá lại cần ổn định để làm cơ sở cho hàng loạt nghĩa vụ tài chính. |
Đồng quan điểm Tiến sĩ Trần Việt Anh – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Hùng Vương, cũng chỉ ra rằng, giá đất thời gian qua bị đẩy lên phi lý bởi hàng loạt yếu tố không bền vững như thông tin quy hoạch, xây cầu, nhà đầu tư lớn về địa phương hay hiệu ứng sáp nhập tỉnh.
“Nếu các địa phương lấy những mức giá đã bị thổi phồng làm dữ liệu cho bảng giá đất thì chẳng khác nào tự đặt bẫy cho mình và cho cả nền kinh tế”, ông cảnh báo.
Hậu quả, theo ông Việt Anh là giá nhà đất vượt xa khả năng chi trả của người dân, chi phí chuyển nhượng và nghĩa vụ tài chính tăng cao khiến doanh nghiệp đội giá bán, cuối cùng người mua nhà là bên phải gánh chịu toàn bộ.
Ông ví dụ, tại vòng xoay Cát Lái (TP.HCM), giá đền bù đất lên tới 81 triệu đồng/m² khiến các doanh nghiệp buộc phải đẩy giá bán thương mại lên hơn 200 triệu đồng/m² – một mức giá chạm trần đối với khả năng mua nhà của phần lớn người dân.
Luật Đất đai cần được sửa gấp trước khi áp dụng bảng giá mới
Theo kế hoạch, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng đồng loạt trên cả nước từ ngày 1/1/2026, theo quy định tại Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến nghị phải sửa đổi sớm các quy định liên quan, đặc biệt là phương pháp xây dựng bảng giá, để không “trượt dốc” theo đà tăng giá thị trường.
Phản hồi ý kiến chuyên gia, Ông Võ Anh Tuấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên & Môi trường), thừa nhận việc giá đất tăng đột biến trong thời gian qua là vấn đề lớn và hiện Bộ đã trình Chính phủ dự thảo nghị định sửa đổi, nhằm tháo gỡ vướng mắc trong công tác định giá.
“Việc lùi thời điểm áp dụng đến 2026 là nhằm tạo giai đoạn chuyển tiếp để các địa phương điều chỉnh phù hợp, thời gian giãn ra nhằm tránh gây "sốc giá" sau thông tin sáp nhập tỉnh”, ông Tuấn cho biết.
Ông cũng lưu ý: Đất nông nghiệp trong khu dân cư thì phải có giá cao hơn đất thuần nông nghiệp. Việc các tỉnh định giá quá thấp là thiếu thực tế, nhưng nếu quá cao cũng gây hệ lụy. Điều quan trọng là các địa phương phải chủ động điều chỉnh linh hoạt, phù hợp với thực tiễn và không máy móc theo công thức.
"Các góp ý của đại biểu tại hội thảo hôm nay giúp Cục hiểu rõ hơn các vướng mắc thực tiễn và tự tin trong việc xây dựng quy định điều chỉnh phù hợp", ông Tuấn chia sẻ.
