Cổ phiếu bất động sản tăng mạnh, vì sao doanh nghiệp nắm quỹ đất trọng điểm ở phía Nam vẫn lặng sóng?

Thị trường chứng khoán Việt Nam đang trải qua một đợt bứt phá mạnh mẽ chưa từng thấy trong hơn hai năm qua. VN-Index đã tăng vọt 536 điểm từ vùng đáy thuế quan tháng 4/2025 và liên tiếp phá các đỉnh lịch sử.

Đà tăng này có sự góp công không nhỏ của nhóm cổ phiếu bất động sản, đặc biệt là từ bộ đôi nhà Vingroup. Trong đó, VHM (+105%) và VIC (+133%), hiện neo quanh vùng đỉnh lịch sử. Sức nóng từ các ông lớn này đã lan tỏa dòng tiền đến nhiều cổ phiếu midcap, mang lại khoản sinh lời ấn tượng cho nhà đầu tư nắm giữ cùng thời điểm, tiêu biểu như NVL (+127%), DXG (+99%), DIG (+65%), KDH (+61%) hay NLG (+73%). Ngay cả nhóm penny cũng không nằm ngoài sự chú ý, nhờ những câu chuyện riêng của LDG, SJS…

Theo nhận định của chuyên gia VPBankS, nhóm bất động sản đang được củng cố bởi nhiều yếu tố, gồm chu kỳ kinh tế phục hồi, chính sách dần được tháo gỡ và dòng vốn tín dụng mạnh chảy vào các doanh nghiệp trong ngành. Đồng thời, triển vọng nâng hạng thị trường cũng góp phần hỗ trợ xu hướng đi lên chung. Giới phân tích nhận định, trong bối cảnh VN-Index được hậu thuẫn bởi nhiều yếu tố tích cực, nhóm bất động sản tiếp tục được kỳ vọng giữ vai trò dẫn dắt trong giai đoạn tới.

Tuy nhiên, mức độ phản ánh những yếu tố này vào giá cổ phiếu giữa các doanh nghiệp vẫn còn khác biệt. Trong nhóm chưa có biến động đáng kể, PRT - Tổng Công ty Sản xuất - Xuất nhập khẩu Bình Dương - hiện nắm giữ quỹ đất khu công nghiệp quy mô lớn ở trung tâm vùng công nghiệp phía Nam, cùng danh mục hoạt động trải rộng từ bất động sản thương mại, sản xuất, logistics đến đầu tư tài chính (cổ tức từ FrieslandCampina).

Tiền thân là Xí nghiệp Sản xuất Hàng Cao su 3-2 Sông Bé thành lập năm 1982. Sau nhiều lần thay đổi mô hình và tên gọi, PRT chính thức hoạt động dưới hình thức CTCP và lên sàn UPCoM từ tháng 5/2018.

Qua hơn 40 năm hoạt động, PRT tích lũy hệ sinh thái tài sản đa dạng, trong đó Khu công nghiệp Quốc tế Protrade là điểm nhấn. Quỹ đất quy mô lớn ở vị trí chiến lược ngay trung tâm vùng công nghiệp phía Nam, được bổ trợ bởi hạ tầng logistics hoàn chỉnh, tạo lợi thế cạnh tranh dài hạn cho doanh nghiệp.

Đáng chú ý, cú hích từ việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP. HCM hứa hẹn giúp giá trị quỹ đất của PRT gia tăng đáng kể theo xu hướng tăng trưởng của thị trường bất động sản, qua đó mở rộng dư địa khai thác kinh doanh và nâng tầm vị thế doanh nghiệp trong khu vực.

Về sức khỏe doanh nghiệp, PRT là một trong số ít công ty trong ngành bất động sản không ghi nhận nợ vay. Tính đến cuối quý II/2025, vốn chủ sở hữu cao gấp 2,3 lần nợ phải trả, phản ánh cơ cấu tài chính ổn định.

Dù vậy, cổ phiếu PRT vẫn chưa thu hút được sự chú ý của dòng tiền trên thị trường. Kể từ giữa tháng 4/2025, thị giá chỉ tăng 25%, thấp hơn nhiều so với mức sinh lời của các cổ phiếu cùng ngành. Mức giá hiện tại chỉ quanh 11.100 đồng/cp, chưa phản ánh đúng giá trị thực của doanh nghiệp, trong khi giá trị tài sản thực tế của công ty ước tính lên tới hơn 3.000 tỷ đồng.

Khoảng cách này càng trở nên rõ rệt nếu so với thời điểm IPO năm 2018, khi PRT bán thành công 30 triệu cổ phần với giá bình quân 17.474 đồng/cp, cao hơn 45% so với giá khởi điểm, thậm chí có lệnh trúng tới 21.600 đồng/cp. Đáng chú ý, kể từ đó, giá đất tại Bình Dương đã tăng 5 - 6 lần, một số khu vực thậm chí ghi nhận mức tăng tới 700% trong vòng một thập kỷ.

Ngoài quỹ tài sản giá trị, cơ cấu cổ đông ổn định cũng góp phần định hình hướng đi của PRT. Doanh nghiệp có lợi thế “hậu thuẫn” vững chắc từ Nhà nước và các đối tác chiến lược.

Hiện Công ty TNHH MTV Đầu tư và Quản lý dự án Bình Dương - doanh nghiệp Nhà nước - đang nắm gần 61% cổ phần, đảm bảo sự ổn định về định hướng phát triển và chiến lược đầu tư dài hạn. Bên cạnh đó, các cổ đông lớn như SAM Holdings (8%) và Đầu tư U&I (6%) đều là những doanh nghiệp giàu kinh nghiệm, sở hữu hệ sinh thái kinh doanh liên kết chặt chẽ với các lĩnh vực PRT đang hoạt động.

Sự kết hợp giữa tỷ lệ sở hữu Nhà nước cao và sự đồng hành của các nhà đầu tư chiến lược giúp PRT có điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận dự án, khai thác quỹ đất và mở rộng hợp tác trong bất động sản, hạ tầng và logistics tại TP. HCM (tỉnh Bình Dương cũ).

Giai đoạn 2025 - 2030, PRT triển khai tái cấu trúc toàn diện: tinh gọn bộ máy, thoái vốn khỏi mảng kém hiệu quả, tập trung vào bất động sản khu công nghiệp, logistics, đô thị gắn với hạ tầng. Một số dự án trọng điểm gồm trung tâm hội nghị - khách sạn tại sân golf Sông Bé, phát triển nông nghiệp bền vững và hiện đại hóa sản xuất.

Kinh nghiệm từ Becamex IDC (BCM) cho thấy quá trình điều chỉnh tỷ lệ sở hữu Nhà nước, đặc biệt trong bối cảnh sáp nhập địa giới hành chính, có thể tạo ra bước ngoặt về định giá doanh nghiệp. Sự thay đổi này không chỉ giúp mở rộng quỹ đất phát triển, thu hút nhà đầu tư chiến lược mà còn thúc đẩy dòng vốn vào các doanh nghiệp vệ tinh trong cùng hệ sinh thái.

Ở một góc nhìn tương đồng, PRT đang nắm giữ quỹ đất công nghiệp quy mô lớn tại trung tâm vùng kinh tế phía Nam, cùng với tình hình tài chính lành mạnh với kế hoạch tái cơ cấu rõ ràng. Mỗi biến động thuận lợi về giá đất và nhu cầu thuê KCN đều có thể tạo ra hiệu ứng cộng hưởng, cải thiện hiệu quả kinh doanh và mở ra cơ hội tái định giá cho các doanh nghiệp như PRT.