Hơn 50% doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng, nhưng ai mới thực sự bán được nhà?

Tăng trưởng đến từ quá khứ

Dù ngành bất động sản đang cho thấy dấu hiệu phục hồi về kết quả kinh doanh kể từ quý III/2024, bức tranh toàn cảnh vẫn tồn tại những mảng sáng - tối rõ rệt, đặc biệt là trong phân khúc bất động sản dân cư. Sự phân hóa ngày càng sâu giữa các doanh nghiệp lớn và nhỏ, giữa Bắc và Nam, giữa báo cáo lợi nhuận và thực trạng dòng tiền đang đặt ra những câu hỏi lớn về tính bền vững của đà tăng trưởng hiện nay.

Báo cáo cập nhật ngành bất động sản do WiGroup vừa công bố cho thấy, kể từ quý III/2024, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản đã phục hồi rõ nét, cả ở nhóm vốn hóa lớn lẫn nhỏ. Tỷ lệ doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng dương cũng tăng lên đáng kể.

Tuy nhiên, sự phục hồi này lại chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án cũ đã bán trước đó, không phải từ các dự án mở bán mới. Điều này thể hiện rõ qua sự sụt giảm mạnh của khoản mục "người mua trả tiền trước" – chỉ dấu cho thấy thị trường chưa thực sự sôi động trở lại về thanh khoản thực.

Theo phân tích của WiGroup, một phần lớn kết quả tăng trưởng cũng đến từ các dự án của Vingroup, bao gồm việc bàn giao các giai đoạn mới của đại đô thị như Vinhomes Vũ Yên, Ocean Park, và thậm chí là chuyển nhượng một phần dự án Global Gate cho VEF (CTCP Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam).

Nếu tính gộp cả khoản chuyển nhượng này, kết quả ngành bất động sản dân cư trong quý đầu 2025 có thể được xem là đạt "đỉnh" nhiều năm trở lại đây. Nhưng nếu loại trừ nhóm doanh nghiệp họ Vin, doanh thu của phần lớn doanh nghiệp dân cư vẫn giảm so với các quý trước.

"Bức tranh tăng trưởng không chỉ diễn ra ở các ông lớn, nhóm doanh nghiệp vốn hóa dưới 10.000 tỷ đồng vẫn ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu bình quân hơn 50% trong 4 quý gần nhất", theo WiGroup.

Đây là một con số tăng trưởng rất cao, nhưng theo đánh giá của bà Nguyễn Thị Triều, Phó Tổng Giám đốc Khối Ngân hàng Đầu tư và Quản trị Nguồn vốn của OCBS: "Con số này cần được nhìn nhận trong bối cảnh mức nền lợi nhuận cực thấp của năm 2022–2023, thời điểm thị trường đóng băng do khủng hoảng trái phiếu và siết tín dụng".

Hơn nữa, doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh gần đây chủ yếu xuất phát từ hoạt động bàn giao các dự án từng bán trong giai đoạn trước, không phải nhờ các đợt bán hàng mới thành công. Đây là đặc điểm phổ biến trong bối cảnh của thị trường bất động sản kể từ cuối 2023: Nguồn vốn được nới lỏng, kênh trái phiếu hồi phục, doanh nghiệp triển khai và bàn giao hàng tồn.

Một yếu tố làm gia tăng sự phân cực nữa là sự chênh lệch lớn về nguồn cung giữa hai miền. Trong khi Hà Nội đón hàng loạt dự án đại đô thị đổ bộ như Smart City, Ocean Park, Global Gate… khiến lượng nguồn cung tăng đột biến, thì khu vực phía Nam – thị trường truyền thống của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết, vẫn trong tình trạng thiếu hụt dự án mới, thanh khoản thấp.

Thực trạng này dẫn đến một nghịch lý: Kết quả kinh doanh trên báo cáo tài chính nhìn "đẹp", nhưng thanh khoản thị trường phía Nam không cải thiện rõ rệt. Người mua ở TP.HCM vẫn đứng ngoài cuộc chơi, trong khi nhà đầu tư chờ đợi tín hiệu pháp lý rõ ràng và dòng tiền ổn định hơn.

Trong bối cảnh nguồn cung mới ảm đạm, dòng tiền kinh doanh yếu, thị trường đang chứng kiến sự phân cực rõ nét khi không phải ai tăng trưởng cũng thực sự bán được nhà.

Ai mới thực sự bán được nhà?

Thực tế, nhiều doanh nghiệp phải dựa vào dòng tiền từ thu hồi nợ cũ, chuyển nhượng dự án, hoặc huy động vốn ngoài (trái phiếu, hợp tác đầu tư…) để tiếp tục triển khai dự án. Nếu tình trạng thiếu hụt dự án mới kéo dài, khả năng dòng tiền suy giảm sẽ ảnh hưởng đến sức khỏe tài chính của doanh nghiệp trong trung và dài hạn.

Theo đại diện OCBS, cần phân tích kỹ hơn về cấu trúc tài chính, chất lượng tài sản, kế hoạch đầu tư mới và khả năng mở bán thực tế của từng doanh nghiệp để đánh giá sự phục hồi hiện tại có bền vững hay không.

Trong khi đó, thị trường vẫn đang bị chi phối bởi yếu tố "được bàn giao là sống" – nghĩa là những ai có dự án sẵn, pháp lý đầy đủ, mới có thể ghi nhận doanh thu, tạo lợi nhuận. Doanh nghiệp chưa kịp quay lại chu kỳ đầu tư, bán hàng mới sẽ còn tiếp tục gặp khó.

Sự phân cực sâu sắc giữa các nhóm doanh nghiệp: Nhóm lớn với dự án đã chốt bán từ nhiều năm trước; nhóm nhỏ thiếu dự án, thiếu vốn, không thể triển khai mới, có thể tạo ra những rủi ro lớn nếu thị trường không sớm phục hồi về thanh khoản thật sự.

Tính đến nay, chỉ một số rất ít doanh nghiệp có thể ghi nhận cả doanh thu và dòng tiền từ dự án mới, như một vài công ty trong nhóm họ Vingroup, Nam Long, Khang Điền… Còn lại, phần lớn doanh nghiệp vẫn “sống nhờ” vào lượng hàng cũ, vốn đã được tiêu thụ từ nhiều năm trước.

Bài toán thực sự không nằm ở số liệu báo cáo quý, mà ở khả năng triển khai dự án mới, bán hàng thành công, thu tiền thật về tài khoản. Và đó là điều vẫn đang rất mơ hồ với phần lớn doanh nghiệp bất động sản dân cư hiện nay.