Làm nhà ở xã hội không dễ ăn: 3 năm chưa xong hồ sơ, 13% lợi nhuận những trên giấy

Doanh nghiệp 'kêu cứu'

Tại Hội nghị Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), ngày 9/5, ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch Hội đồng chiến lược Vinaconex, thẳng thắn chỉ ra hàng loạt bất cập đang khiến doanh nghiệp nản lòng khi tiếp cận lĩnh vực nhà ở xã hội.

“Chính sách thì có, nhưng nằm ở tầm vĩ mô, rất khó đi vào thực tiễn. Hầu hết đều có độ trễ lớn, mà cái doanh nghiệp cần là sự rõ ràng và kịp thời,” ông Thanh phát biểu.

Chủ trương rót vốn nghìn tỷ hỗ trợ an cư lạc nghiệp vẫn chỉ là con số trên văn bản khi tỷ lệ giải ngân thực tế còn quá thấp.

Một điểm nghẽn cụ thể được ông nêu ra: quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 13%. Tuy nhiên, nhiều dự án được giao từ 3 năm trước đến nay vẫn chưa được phê duyệt, khiến doanh nghiệp lúng túng: "Liệu mức 13% có được áp dụng, hay vẫn chỉ là 10% như cũ"?

Đó không chỉ là chênh lệch con số, mà là chênh lệch về niềm tin chính sách. Thiếu sự chắc chắn trong điều kiện pháp lý khiến nhà đầu tư ngần ngại "xuống tiền", đặc biệt với những dự án có biên lợi nhuận thấp như nhà ở xã hội.

Bên cạnh rào cản về lợi nhuận, nguồn vốn được hứa hẹn từ các gói tín dụng lớn cũng chưa thực sự đến được tay doanh nghiệp. Gói hỗ trợ 145.000 tỷ đồng được công bố từ năm 2023 nhằm thúc đẩy nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo số liệu mới nhất, tính đến đầu tháng 3/2025, tỷ lệ giải ngân vẫn vô cùng khiêm tốn, chỉ đạt khoảng 2.845 tỷ đồng, tương đương chưa đến 2% tổng quy mô gói.

Theo ông Thanh, lý do là quá trình tiếp cận vốn khó khăn cả với doanh nghiệp lẫn người mua nhà, cộng với các thủ tục hành chính kéo dài.

Cùng chung nỗi trăn trở, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, nhấn mạnh rằng dù đã có nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng khâu thực thi lại đuối sức.

"Không ít chủ đầu tư đã phải gồng mình mất 2-3 năm chỉ để hoàn thành một bộ hồ sơ do vướng quy trình hành chính kéo dài. Nhiều trường hợp đã xây xong nhà, nhưng phần hạ tầng xã hội do địa phương chịu trách nhiệm như điện, trường, trạm vẫn chưa hoàn thiện".

Tình trạng này không chỉ làm chậm tiến độ bàn giao, mà còn khiến doanh nghiệp không thể thu hồi vốn, dẫn đến tâm lý dè chừng khi đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội. Đặc biệt, quy trình nghiệm thu phòng cháy chữa cháy vốn cực kỳ nghiêm ngặt, đang trở thành rào cản cuối cùng khiến nhiều dự án “đứng hình”.

Nhà ở xã hội không chỉ là một yêu cầu dân sinh cấp thiết mà còn là một chiến lược phát triển lâu dài. Nhưng để đi được đường dài, cả doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý phải chuyển từ tư duy "xin – cho" sang "kiến tạo – đồng hành".

Chuyên gia nói gì?

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhấn mạnh: “Nhà ở xã hội không chỉ là một yêu cầu dân sinh cấp thiết mà còn là một chiến lược phát triển lâu dài. Nhưng để đi được đường dài, cả doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý phải chuyển từ tư duy "xin – cho" sang "kiến tạo – đồng hành".

Bà Hạnh kỳ vọng cộng đồng doanh nghiệp coi đây không chỉ là trách nhiệm xã hội, mà là chiến lược phát triển bền vững, đồng thời khẳng định Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Hiệp hội và các địa phương để tháo gỡ vướng mắc thực tế.

Nêu quan điểm, ông Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch VNREA, cho rằng Nghị quyết 68 được kỳ vọng sẽ tạo ra cú hích thể chế mạnh mẽ để tháo gỡ rào cản cho doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực có tác động xã hội lớn như nhà ở cho người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, nếu các chính sách vẫn chỉ dừng ở văn bản, nếu các dự án vẫn bị trói chân bởi quy trình kéo dài, và nếu doanh nghiệp tiếp tục chịu rủi ro từ sự mập mờ giữa các thế hệ chính sách, thì 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ còn là một giấc mơ khó chạm tới.

“Phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ chính trị xã hội, nhưng doanh nghiệp không thể làm nếu thiếu động lực kinh tế. Chính sách phải tạo ra lợi ích đủ lớn để biến nghĩa vụ thành cơ hội", Phó Chủ tịch VNREA nhấn mạnh.

Có thể nói, bài toán nhà ở xã hội vẫn còn nhiều gian nan, đòi hỏi sự vào cuộc đồng bộ, quyết liệt từ cả cơ quan quản lý nhà nước, cộng đồng doanh nghiệp và sự chung tay của toàn xã hội. Nếu những "vòng kim cô" chính sách không được tháo gỡ, và bài toán lợi nhuận không tìm được lời giải thỏa đáng, giấc mơ an cư của hàng triệu người thu nhập thấp vẫn sẽ còn dang dở.