Từ cảnh báo kiểm toán đến triển vọng hồi phục: Novaland (NVL) đạt loạt bước tiến tại các dự án và việc tái cấu trúc

Ngày 26/8/2025, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) công bố văn bản giải trình kết quả kinh doanh và các vấn đề cần nhấn mạnh trên ý kiến kiểm toán của báo cáo tài chính (BCTC) hợp nhất soát xét bán niên 2025.

Nguồn: Báo cáo giải trình kết quả soát xét bán niên 2025 của Novaland

Theo đó, chênh lệch lợi nhuận sau thuế tại BCTC hợp nhất soát xét bán niên 2025 so với cùng kỳ năm trước vượt ngưỡng 10%. Lỗ sau thuế giảm hơn 6.661 tỷ đồng so với nửa đầu năm 2024, chủ yếu đến từ 3 nguyên nhân:

Thứ nhất, trong 6 tháng đầu năm 2024, Tập đoàn đã trích lập dự phòng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp và tiền chậm nộp với tổng giá trị 4.370 tỷ đồng. Khoản dự phòng này liên quan đến dự án 30,106ha Nam Rạch Chiếc, phường Bình Trưng, TP. HCM (dự án Lakeview City), được tính toán theo phương án giá đất tại thời điểm tháng 4/2017.

Novaland cho rằng việc xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất vào tháng 4/2017 là chưa hợp lý, bởi đây là dự án được hoán đổi với khu đất 30,224ha tại phường An Khánh, TP.HCM. Với dự án An Khánh, Novaland đã hoàn tất chi trả tiền bồi thường giải phóng mặt bằng từ năm 2008. Tập đoàn đã nhiều lần kiến nghị Ủy ban Nhân dân TP. HCM và các sở, ngành liên quan xem xét xử lý thấu đáo.

Ngày 30/11/2024, Quốc hội ban hành Nghị quyết 170/2024/QH15 (hiệu lực từ 1/4/2025). Theo nghị quyết này, phần diện tích đất hoán đổi với khu đất 30,224ha phường An Khánh sẽ được xác định giá đất tại thời điểm hoàn tất thu hồi, bồi thường (20/11/2008). Trong khi đó, phần diện tích đất 30,106ha Nam Rạch Chiếc chưa nộp tiền sử dụng đất sẽ được xác định giá tại thời điểm quyết định giao đất (18/4/2017). Như vậy, tổng số tiền thuê đất và tiền sử dụng đất phải nộp của dự án Nam Rạch Chiếc sẽ được tính toán lại.

Thứ hai, lợi nhuận từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ trong 6 tháng đầu năm 2025 tăng thêm 913 tỷ đồng so với cùng kỳ.

Thứ ba, chi phí tài chính trong 6 tháng đầu năm 2025 giảm 1.368 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu là do giảm các khoản lỗ từ đánh giá lại chênh lệch tỷ giá ngoại tệ ở các khoản phải trả, cùng với việc ghi nhận lỗ thấp hơn từ thoái vốn công ty con.

Đơn vị kiểm toán độc lập lưu ý người đọc đến Thuyết minh III.2 của BCTC hợp nhất. Theo đó, BCTC hợp nhất soát xét bán niên 2025 của Tập đoàn được lập trên cơ sở Tập đoàn có thể thực hiện một số các giả định tại Thuyết minh III.2 ("Giả định hoạt động liên tục"). Đây là ý kiến được đơn vị kiểm toán độc lập đưa ra trên quan điểm thận trọng trong các BCTC kiểm toán được phát hành từ năm 2022 cho đến thời điểm hiện tại.

Đơn vị kiểm toán độc lập lưu ý người đọc đến Thuyết minh III.2 của BCTC hợp nhất

Trên thực tế, trong suốt giai đoạn này Novaland vẫn tiếp tục hoạt động và tái cấu trúc toàn diện. Tại BCTC hợp nhất soát xét bán niên 2025, nhiều kết quả đạt được trong các Giả định hoạt động liên tục đã được đơn vị kiểm toán độc lập ghi nhận:

- Đàm phán với các bên cho vay và trái chủ để tái cấu trúc lại các khoản nợ gốc và lãi khi đến hạn: Tập đoàn đã đạt được một số thỏa thuận tái cấu trúc ban đầu với chủ nợ và trái chủ với tổng số tiền là 14.484 tỷ đồng. Các chủ nợ vẫn sẵn sàng thương thảo về việc chấp thuận gia hạn và cho phép Tập đoàn thời gian để khắc phục.

- Thanh lý tài sản theo mức giá bán dự kiến: Trong kế hoạch thanh lý tài sản với tổng số tiền là 28.380 tỷ đồng: (1) 7 tài sản đã được Tập đoàn bán thành công và thu về 13.506 tỷ đồng; (2) Tập đoàn đã ký các hợp đồng nguyên tắc cho việc bán 5 tài sản với tổng giá trị 7.667 tỷ đồng; (3) Tập đoàn đã ký các biên bản ghi nhớ cho việc bán 2 tài sản với tổng giá trị 3.400 tỷ đồng; (4) Tập đoàn đã nhận được các thư đề nghị không ràng buộc từ người mua cho việc bán 4 tài sản với tổng giá trị 1.915 tỷ đồng.

- Thu tiền từ các sản phẩm đã bán và dự kiến bán được thuộc các dự án đang triển khai: Sau khi được tháo gỡ những khó khăn chính về pháp lý cho các dự án trọng điểm, Tập đoàn đang nhanh chóng hoàn thiện các thủ tục còn lại, tích cực chuẩn bị nguồn vốn triển khai xây dựng dự án, và kỳ vọng sẽ đạt được các mốc pháp lý cần thiết trong năm 2025 cho mục tiêu bán hàng trong 12 tháng tiếp theo.

- Nhận được tín dụng bổ sung từ các ngân hàng: Tập đoàn đã được phê duyệt tín dụng là 15.050 tỷ đồng thông qua các hợp đồng tín dụng mới từ các ngân hàng và từ thời điểm cấp tín dụng đến nay đã giải ngân số tiền là 4.640 tỷ đồng. Giá trị hạn mức còn lại sẽ tiếp tục được giải ngân để triển khai dự án trong 12 tháng tiếp theo.

- Nhận được sự hỗ trợ về tài chính từ các cổ đông lớn khi cần thiết: Các cổ đông lớn của Tập đoàn đã có văn bản xác nhận tiếp tục đồng hành và hỗ trợ để giúp Tập đoàn thanh toán các khoản nợ đến hạn khi cần thiết trong hoạt động kinh doanh để duy trì hoạt động liên tục ít nhất trong 12 tháng tiếp theo.

- Các giả định khác, trong đó có nội dung Thuế TP. HCM đã ban hành Quyết định chấm dứt hiệu lực quyết định cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế để chờ kết quả giải quyết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan có thẩm quyền đối với Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 ("C21") như đã trình bày ở trên. Ngoài ra, ngày 1/4/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 76/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra tại TP.HCM, Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa.

Ngày 22/4/2025, Kế hoạch số 2768/KH-UBND của UBND TP. HCM triển khai thực hiện Nghị định số 76/2025/NĐ-CP, trong đó giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ban, ngành liên quan thực hiện việc xác định lại giá đất đối với Dự án Lakeview City trước ngày 30/9/2025.

Đây là cơ sở để Ban Tổng Giám đốc cho rằng Novaland không phải thanh toán 6.707 tỷ đồng tiền thuê đất và tiền sử dụng đất trong 12 tháng tiếp theo. Nội dung về nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất liên quan đến C21 cũng đã được Tập đoàn trình bày minh bạch tại mục Nợ tiềm tàng trong BCTC các kỳ trước.