Thuế quan Mỹ phủ bóng ngắn hạn lên đất công nghiệp - loạt doanh nghiệp Việt vào thế chờ bứt phá

Cú "hãm phanh" từ chính sách thuế quan: Tác động trực tiếp lên thị trường cho thuê đất KCN

Trong nửa đầu năm 2025, diện tích đất khu công nghiệp (KCN) được cho thuê tại miền Bắc và miền Nam chỉ đạt lần lượt 255ha và 55ha — thấp hơn đáng kể so với mức 296ha và 172ha cùng kỳ năm trước, theo CBRE. Nguyên nhân chủ yếu đến từ các biện pháp thuế quan đối ứng được chính quyền Tổng thống Trump công bố hồi tháng 4/2025.

Kết quả doanh số cho thuê đất KCN trong 6 tháng đầu năm 2025 của các chủ đầu tư

Chính sách thuế này khiến các tập đoàn đa quốc gia trở nên thận trọng hơn. Một số doanh nghiệp hoãn hoặc thu hẹp kế hoạch đầu tư, khiến tiến độ cho thuê đất chững lại. Đặc biệt tại miền Nam, sự khan hiếm nguồn cung ở những địa phương chiến lược như Bình Dương, Đồng Nai (trước khi sáp nhập) càng khiến bức tranh trở nên ảm đạm hơn.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng chùn bước. Những chủ đầu tư sở hữu danh mục đất đa dạng và lịch sử kinh doanh tốt như IDC hay KBC vẫn duy trì hiệu quả hoạt động cho thuê tương đối ổn định.

Bức tranh thuế quan rõ ràng: Cơ hội và những rủi ro tiềm ẩn

Sau khi Mỹ công bố chính sách thuế quan chính thức vào ngày 2/7 — với mức thuế 20% cho hàng xuất khẩu từ Việt Nam, thấp hơn đáng kể so với mức sơ bộ 46% vào tháng 4/2025 — một làn sóng hy vọng mới đã xuất hiện. Quyết định này không chỉ thu hẹp khoảng cách thuế giữa Việt Nam và các quốc gia khác trong khu vực, mà còn giúp tăng tính cạnh tranh tương đối của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Một số “ông lớn” trong ngành công nghệ như Samsung, Qualcomm hay Kioxia đã tái khẳng định cam kết đầu tư dài hạn tại Việt Nam, đặc biệt trong các lĩnh vực giá trị cao như chất bán dẫn và trí tuệ nhân tạo. Đây là minh chứng rõ nét cho vị thế chiến lược của Việt Nam trong làn sóng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc.

Phản ứng của các nhà sản xuất lớn sau thông báo áp thuế của Mỹ vào tháng 4/2025

Chính phủ cũng đưa ra hàng loạt chính sách hỗ trợ FDI đáng chú ý. Ngày 11/7, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 1511/QĐ-TTg về việc thành lập Ban Quản lý Quỹ Hỗ trợ Đầu tư, có hiệu lực ngay lập tức. Quỹ này sẽ được tài trợ từ ngân sách Nhà nước và có mục tiêu cung cấp các ưu đãi tài chính cho các doanh nghiệp đủ điều kiện, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao và ưu tiên. Dù các ưu đãi cụ thể vẫn chưa được ban hành, việc thành lập Ban Quản lý thể hiện sự phối hợp và cam kết mạnh mẽ hơn của Chính phủ trong việc tăng cường khả năng thu hút FDI, đặt nền móng cho việc nâng cao niềm tin của nhà đầu tư trong trung và dài hạn.

Cùng với đó, bắt đầu từ ngày 15/1, theo Luật Đầu tư sửa đổi, thẩm quyền phê duyệt đầu tư cho các dự án KCN mới đã được chuyển giao cho UBND cấp tỉnh, thay cho quy định trước đây là phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Chứng khoán Vietcap cho rằng thay đổi này có thể giúp đơn giản hóa quy trình đầu tư và thúc đẩy nguồn cung đất KCN trong dài hạn.

Chính phủ đặt mục tiêu nâng tổng diện tích đất khu công nghiệp đã thành lập lên khoảng 211.000ha vào năm 2030

Tuy nhiên, Vietcap đánh giá yếu tố rủi ro vẫn còn, đặc biệt là sự mơ hồ trong định nghĩa "hàng hóa trung chuyển" khiến không ít doanh nghiệp lo ngại có thể bị áp mức thuế hơn 40%, thay vì mức tiêu chuẩn 20%.

Một nghiên cứu của Trường Kinh doanh Harvard ước tính rằng khoảng 1,7-16,5% hàng nhập khẩu từ Việt Nam vào Mỹ trong năm 2021 có thể là có nguồn gốc xuất xứ từ Trung Quốc. Điều này làm dấy lên lo ngại đối với các ngành như máy móc và điện tử — chiếm khoảng 47% tổng kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam sang Mỹ trong năm 2023 và vẫn phụ thuộc nhiều vào chuỗi cung ứng từ Trung Quốc. Trong bối cảnh chưa có quy định hướng dẫn rõ ràng, tác động đầy đủ lên các ngành này vẫn còn rất khó để đánh giá.

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tiềm năng: Ai sẽ là người dẫn dắt?

Bất chấp những khó khăn ngắn hạn, triển vọng dài hạn của thị trường KCN vẫn được đánh giá tích cực. Vietcap dự báo diện tích đất cho thuê của các doanh nghiệp KCN trong danh mục theo dõi (gồm KBC, IDC, VGC, GVR, SIP, SZC, LHG và BCM) sẽ tăng 8% trong năm 2025, 12% năm 2026 và 17% vào 2027.

Trong năm nay, đà tăng trưởng chủ yếu đến từ KBC — với diện tích bàn giao đất tăng gấp 4,4 lần lên 145ha, nhờ vào nguồn cung mới từ Hưng Yên và Hải Phòng. Sang năm 2026, BCM sẽ là cái tên đáng chú ý khi các dự án mới tại TP. HCM (KCN Cây Trường, Bàu Bàng mở rộng) bước vào giai đoạn triển khai mạnh.

Nguồn: Vietcap

Nguồn cung trung hạn từ các chủ đầu tư lớn dự kiến lên đến 6.000ha — một con số đủ sức duy trì đà tăng trưởng trong vài năm tới. Bên cạnh đó, lợi thế nội tại của Việt Nam như lực lượng lao động trẻ, chi phí thấp, hạ tầng đang cải thiện và mạng lưới FTA rộng khắp vẫn là các yếu tố then chốt giữ chân dòng vốn FDI.