Bất động sản liền thổ phía Nam lao dốc, thanh khoản chạm đáy

Báo cáo nghiên cứu thị trường vừa được DKRA Group công bố cho thấy, trong hai tháng đầu năm, phân khúc nhà liền thổ (biệt thự, nhà liền kề) tại TP. HCM và các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện về cả nguồn cung lẫn sức cầu.

Cụ thể, TP. HCM và các tỉnh phía Nam ghi nhận 81 dự án, với hơn 5.000 sản phẩm biệt thự, nhà liền kề đang chào bán sơ cấp (bao gồm nguồn cung mới và hàng tồn kho) trong tháng 1 và tháng 2. Tuy nhiên, chỉ 75 căn được tiêu thụ, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn 1% trên tổng nguồn cung. Con số này thấp hơn đáng kể so với tỷ lệ 16% cùng kỳ năm ngoái và mức hấp thụ trung bình 21% của năm 2024, phản ánh tình trạng thanh khoản chạm đáy của phân khúc nhà liền thổ.

Báo cáo từ chuyên trang Batdongsan cho thấy, đầu năm nay, thị trường bất động sản phía Nam ghi nhận xu hướng phục hồi mạnh mẽ về lượng tin rao và nhu cầu mua đối với phân khúc đất nền và chung cư. Tuy nhiên, riêng phân khúc biệt thự, nhà liền kề, nhu cầu mua tiếp tục sụt giảm, trở thành loại hình nhà đất có mức độ quan tâm thấp nhất.

Lượt tìm mua nhà liền kề tại TP. HCM hiện chỉ chiếm chưa đến 2%. Ảnh minh họa

Cụ thể, tại TP. HCM, lượt tìm mua biệt thự, nhà liền kề chỉ chiếm chưa đến 2% tổng nhu cầu giao dịch bất động sản. Tại Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, tình hình cũng tương tự, với tỷ lệ tìm mua dao động trong khoảng 2-5% tổng nhu cầu tìm kiếm.

Giải thích nguyên nhân thanh khoản nhà liền thổ giảm mạnh trong những tháng đầu năm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, cho rằng một phần do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài. Tuy nhiên, nguyên nhân chính vẫn đến từ nguồn cung sơ cấp kém hấp dẫn và mức giá bán quá cao, không chỉ tại TP. HCM mà còn ở các tỉnh lân cận.

Ông Thắng cho biết, nguồn cung nhà liền thổ hiện nay chủ yếu là hàng tồn kho và các sản phẩm mở bán tiếp theo từ các dự án cũ, trong khi lượng sản phẩm mở bán lần đầu từ chủ đầu tư vẫn rất khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 25%.

Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp tập trung chủ yếu tại Đồng Nai và TP. HCM, chiếm tỷ trọng lần lượt 43% và 32%. Đây cũng là hai thị trường có giá biệt thự, nhà liền kề cao nhất khu vực phía Nam. Cụ thể:

TP. HCM: Giá thấp nhất từ 5,3 tỷ đồng/căn, cao nhất lên tới 700 tỷ đồng/căn.

Đồng Nai: Mức thấp nhất khoảng 3,5 tỷ đồng/căn, cao nhất đạt 228 tỷ đồng/căn.

Long An, Bình Dương: Duy trì mức giá cao nhất từ 39-45 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm thuế, phí).

Tại các địa phương khác, giá bán thấp hơn, trung bình 2-5 tỷ đồng/căn, nhưng gần như không có sản phẩm mới mở bán.

Nguồn cung bất động sản tại thị trường phía Nam hiện vẫn khá nghèo nàn khi thanh khoản trên thị trường thứ cấp vẫn trầm lắng. Ảnh minh họa

Đồng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu Savills TP. HCM, cho biết năm qua, giá biệt thự, nhà liền kề mở bán mới tại TP. HCM đạt khoảng 350 triệu đồng/m2, trong đó 74% nguồn cung có giá chào bán trên 30 tỷ đồng/căn. Trung bình, mỗi căn nhà liền thổ tại TP. HCM có giá từ 30-120 tỷ đồng.

Tại các tỉnh, giá nhà liền thổ trung bình dao động 6-15 tỷ đồng/căn, trong khi một số dự án mở bán đầu năm nay ghi nhận mức 15-20 tỷ đồng/căn.

Giữa bối cảnh người mua vẫn thận trọng với các tài sản giá trị lớn và chưa sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tín dụng, những sản phẩm có giá trị cao tiếp tục đối mặt với khó khăn trong việc thu hút sự quan tâm. Điều này càng rõ rệt hơn khi nguồn cung thiếu đa dạng, trong khi thanh khoản trên thị trường thứ cấp vẫn trầm lắng.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, phần lớn các chủ đầu tư không trực tiếp giảm giá bán mà thay vào đó áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ưu đãi bán hàng và kéo giãn tiến độ thanh toán nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho người mua. Tuy nhiên, những biện pháp này vẫn chưa mang lại hiệu quả kích cầu thanh khoản như kỳ vọng.

Từ nay đến cuối năm, các đơn vị nghiên cứu thị trường dự báo khu vực phía Nam sẽ có từ 3.000 - 5.000 căn nhà liền thổ mới được đưa ra thị trường. Dù nguồn cung gia tăng, mặt bằng giá sơ cấp tại khu vực này vẫn duy trì ở mức cao do tác động từ chi phí đầu vào.

Tại TP. HCM, phân khúc cao cấp với mức giá trên 30 tỷ đồng/căn tiếp tục chiếm ưu thế, trong khi tại các tỉnh lân cận, giá nhà liền thổ phổ biến trong khoảng 10 tỷ đồng/căn. Giá bán cao đang khiến giao dịch nhà liền thổ tại cả TP. HCM và vùng ven khó có sự bứt phá.

Tuy nhiên, khi bảng giá đất mới được công bố (dự kiến vào tháng 10), thị trường nhà liền thổ nói riêng và bất động sản nói chung có thể sẽ có những biến động đáng kể.