Áp thuế 20% trên lãi thực hợp lý về lý thuyết nhưng lại gây khó về thực tiễn

Trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đang nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản.

Cụ thể, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì áp dụng phương pháp thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính bằng công thức thuế suất (đề xuất 20%) nhân với thu nhập chịu thuế.

việc hoàn thiện khung pháp lý, cải thiện tính minh bạch, kiểm soát đầu cơ và điều tiết cung - cầu hợp lý là những giải pháp quan trọng để giúp giá nhà ở Việt Nam phát triển ổn định

Áp thuế 20% trên lãi thực hợp lý về lý thuyết nhưng lại gây khó về thực tiễn

Theo Bộ Tài chính, việc bộ này đề xuất mức 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản.

Còn với trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

Về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng đề xuất áp thuế 20% trên lãi thực (tức giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan) tuy hợp lý về lý thuyết nhưng lại gây khó về thực tiễn.

“Nguyên nhân là đa số giao dịch mua nhà đất xảy ra hàng chục năm trước, không còn hồ sơ giá gốc, chi phí môi giới, sửa chữa, cải tạo, lãi vay, lệ phí trước bạ (để tính vào chi phí hợp lệ khi tính thuế). Việc cơ quan thuế đòi hỏi chứng minh những khoản này là điều khó khả thi. Thêm nữa, trường hợp mua thông qua chuyển nhượng nội bộ, tặng cho, thừa kế, giá mua ban đầu cũng rất khó xác định chính xác. Nhà đầu tư có thể hợp thức hóa bằng cách kê khai giá mua cao hơn thực tế để giảm chênh lệch giá và giảm số thuế phải nộp”, ông Tuấn nói.

Nếu không hợp lý sẽ đẩy giá nhà cao hơn

Theo quan điểm của ông Tuấn, trong khi mục tiêu của chính sách là nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tăng thu ngân sách nhà nước và tạo sự công bằng trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế, thì cũng cần nhìn nhận rõ rằng, nếu không thiết kế hợp lý, chính sách này có thể vô tình đẩy giá nhà tăng cao hơn, khiến người có nhu cầu mua nhà để ở thật thêm khó khăn.

Savills

Nếu không hợp lý sẽ đẩy giá nhà cao hơn.

Hiện nay, theo quy định tại điều 17 và điều 22 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012), người chuyển nhượng BĐS có thể lựa chọn một trong hai cách tính thuế: 2% trên giá chuyển nhượng (áp dụng phổ biến); hoặc 25% trên phần lãi (tức là phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua có hóa đơn, chứng từ hợp lệ).

Tuy nhiên, thực tế cho thấy đa số người dân không thể chứng minh đầy đủ chi phí đầu vào như chi phí mua từ hàng chục năm trước, chi phí cải tạo, sửa chữa, lãi vay… Do đó, họ thường chấp nhận đóng 2% trên giá bán. .

Khi người bán buộc phải chịu thuế cao hơn, họ sẽ tính toán chuyển phần chi phí này vào giá bán, dẫn đến nguy cơ giá nhà bị đẩy lên, và người mua nhà thật – vốn đã khó khăn – lại là người gánh gián tiếp nghĩa vụ thuế đó.

“Do đó, nếu không cẩn trọng, chính sách tốt về mặt lý thuyết có thể dẫn đến hiệu ứng ngược, làm méo mó thị trường và đẩy giấc mơ an cư xa khỏi tầm với của người dân”, ông Tuấn khẳng định.

Để giải quyết vấn đề này, ông Tuấn cho rằng cần xây dựng một hệ thống thuế phân tầng:

Thứ nhất, đánh thuế lũy tiến theo số lượng bất động sản: từ căn nhà thứ 2 trở đi trở lên, mức thuế cao dần để hạn chế tình trạng ôm hàng.

Thứ hai, miễn/giảm thuế chuyển nhượng đối với căn nhà duy nhất, đã sở hữu trên 5 năm.

Thứ ba, áp thuế tài sản hằng năm với bất động sản cao cấp, nhà ở bỏ trống nhiều năm.

Bên cạnh đó, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá mua - bán, chi phí đầu tư và định giá bất động sản minh bạch, để việc xác định phần lãi trở nên khả thi và công bằng.